Lhůta pronajímateli k odstranění závad bránících řádnému užívání bytu

Ústavní soud ve svém nálezu ze dne 10. 2. 2015, sp. zn. IV.ÚS 2281/14, vyhověl ústavní stížnosti stěžovatelky a mimojiné judikoval, že výklad podle kterého je lhůta pro odstranění závad dle ustanovení § 691 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, vymezená jako „neprodleně“ neurčitá či nepřiměřená, je zcela nepřiléhavý okolnostem daného případu a vykazuje znaky přepjatého formalismu, který je v extrémním rozporu s principy spravedlnosti a ve svém důsledku vedl k porušení práva na spravedlivý (řádný) proces.

V posuzovaném případě šlo o nárok stěžovatelky na náklady vynaložené na opravu bytu po požáru, který vznikl vadnou elektroinstalací. Stěžovatelka pronajímatele vyzvala k neprodlenému odstranění závad, čemuž nevyhověl ani v následujících 2 měsících, tedy opravy a závady provedla sama a takto vynaložených nákladů se domáhala. Ústavní soud konstatoval, že s ohledem na okolnosti posuzovaného případu, je nesprávným výklad druhoinstančního soudu, dle kterého nebyly splněny podmínky pro nárok stěžovatelky vzhledem k tomu, že pronajímatele v dopise vyzvala k neprodlenému odstranění vad namísto určení přiměřené lhůty, jak vyplývalo z požadavků dřívějších soudních rozhodnutí.

Přestože jde o výklad ustanovení dnes již zrušeného právního předpisu (občanský zákoník z orku 1964 byl nahrazen zákonem č. 89/2012 Sb. a to s účinností od 1.1.2014), mám za to, že jsou závěry nálezu aplikovatelné i v současnosti platné právní úpravě a to i s ohledem na automatické použití nové právní úpravy nájmu bytů pro nájmy které vznikly před 1.1.2014.

Stávající občanský zákoník ukládá nájemci povinnost oznámit pronajímateli poškození nebo vadu, které je třeba bez prodlení odstranit ihned a v případě vad, které brání obvyklému bydlení pak bez zbytečného odkladu. Pronajímatel je přitom povinen odstranit poškození nebo vadu v přiměřené době. Pokud tak neučiní bez zbytečného odkladu a řádně, může nájemce závady či poškození odstranit sám a žádat náhradu těchto nákladů.

Občanský zákoník přitom lhůty „bez zbytečného odkladu“ a „v přiměřené době“ nekonkretizuje. Je třeba je určit individuálně dle okolností dané věci. Zákon ani nájemci neukládá, aby stanovoval pronajímateli určitou lhůtu pro odstranění vad.  V tomto směru tedy lze aplikovat i výše popsané závěry, dle kterých ke vzniku nároku povede, pokud nájemce pronajímatele vyzve k neprodlenému odstranění vad a pronajímatel tak neučiní. Samozřejmě je třeba pronajímateli dle okolností přiměřenou lhůtu poskytnout, aby mohl svou povinnost splnit. Absence takové lhůty ve výzvě by však neměla vést k odmítnutí nároků nájemce, pokud byt opraví sám a bude tyto nároky po pronajímateli požadovat.